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小区业主为什么不能自治?

日期:2018-01-10 来源:网友投稿 作者:网友投稿
小区业主为什么不能自治?答案1:


政策上,小区可通过业委会自治。这是物业管理条例规定了的。业主要求自治,没人会否定。因为否定业主自治,便违反了物业管理条例。

业主自治,必须是多数业主要求,少数业主要求不行,单个业主要求更不行。

说某个政府部门或街道、社区不允许业主自治,这种说法不可信。因为物业管理条例明文摆在那里,谁也不可能知法犯法。

然而在实践上,业主自治成功的少。原因有以下几个方便:一、多数业主参与度低,对物业提意见的,通常是那些少数。就是这些少数要求成立业委会,其它业主积极性不高,召开一次业主大会,不是一般的难。二、业委成员无明文规定领取薪酬,多是义务劳动的,没强大的公益心和责任心,难以持久,在实践中,业委成员这边选上了,那边闹着不干的,也不是没有。三、民主集中意识不强,十个业主八个意见,反映到业委会上是,五个业委成员三个意见,各抒己见,根本无法把意见统一了,意见不能统一自然无法执行。四、业主不守规矩,对于业主公约任意践踏,符合自己利益的遵守,不合自己利益的不遵守,毁绿种菜、乱停乱放、私拉乱建,而业委会作为民间自治组织,只能劝说,没执法权,业委成员说轻了不行,说重了,业主和业委成员也闹矛盾。五、业委成员公益心不强,他们部分人闹着成立业委会,是有私心在里面的,一旦有了私心,要么私心没机会实施,干不了长不干了,要么私心实施了,损害小区其它业主利益。六、部分业主恶意攻击物业,目标就是不想缴物业费,业主即便自治了,难道你不缴物业费吗?不缴物业费会有人给你打扫卫生吗?会有人给你电梯维保吗?会有人给你免费亮路灯吗?

自治很美好,实施起来可不是一般的难。

小区业主为什么不能自治?答案2:

????说白了物业就是业主雇佣的佣人,或说业主是饭店老板,物业是饭店服务员,服务员向饭店老板收装修保证金就是天大笑话。

???? 所有小区物业问题太严重,乱涨价,楼道墙壁脏和绿化严重差,门就只打补丁,小区地面坏了就是不修,没有得到多数业主同意乱涨价,非法收停车位费,垄断水,等问题,严重影响了百姓生活,也阻碍了小康社会的进程。

想想都收了物业费还要在收停车费,装修费,电梯费,等等一大堆费,你就笨想吧,物业费应该是所有费用的总称结果变身基础费了,别的服务要单独收费,我看不是合不合理的问题,应该是以土匪罪该判刑的。难道不是吗?我就知道现在的物业就是对小区划线收买路钱的土匪,很难成立业委会,就算有业委会基本大多都是和物业同流合污。很多派出所和物业同流合污问题也严重。所以更换物业的问题就是最主要问题(O_O)?。

规根起来就是物业法缺乏细则,需要改革。 首先物业和业主是雇佣关系没有体现。现在是物业和业主的合同是物业制定的而不是和业主一起制定的,而且还是一本合同终身制,业主不同意就不让业主入驻新楼了,因为物业有新楼钥匙????,不签订合同就不能领钥匙。这就严重不合理,甚至是严重犯法。想想饭店老板入驻饭店,需要和服务员签订合同才能入驻,合同还是服务员制定的,多么可笑,难道是物业雇佣业主来住的?业主们很多都觉得最合理方式就是让物业和51%业主半年或一年签订一次合同并且和业主参与收费项目制定。如果没有达到51%的业主同意,5天内必须换物业公司,物业赖着不走的公安局可以刑拘物业主管人员。

有一个非常大的说法是错的,物业说业主不交钱是服务不好的主要原因,其实这完全是借口。其实真正原因是合同缺乏具体物业服务细则。(比如单元门坏了,是打补丁还是换新门,物业卫生人员年龄限制多大?每天最多管几个楼道?楼道墙壁脏了几日内必须清理安静?小区摄像头,路灯必须几米一个?摄像头必须是夜视高清的等,保安对业主家丢东西负什么责任?如果没有责任,要保安有没有用?可视门铃坏了就是不修或是修不好了如何处理?要如何处罚物业,要知道没有责任的物业是绝对不可以存在的。

小区养鸡狗引起的噪音问题,业主或物业人员带狗不拴绳如何处理,物业垄断沙子,水泥等还有垄断水电取暖,网线改造物业不让如何处理?,还有电动车的电桩如何安放,重要的是电梯应该独立出来,不让物业管理。物业垄断电梯严重,不交钱就回不了家。物业对电梯出问题也是物业找市面的电梯公司。物业在小区设计广告牌如何处理物业?物业用空的房子出租如何处理? 大多数业主不懂维权,更不懂取证等所以在法律面前物业占尽了便宜。有物业说半年不能看出物业的工作能力,想想都半年了6个月还证明不了物业公司的工作,那还要物业干什么?我们看半年时间足可以证明物业工作问题了。 因为业主们普遍不懂法,不懂得长期取证,官司吃亏。业委会很难成立(带头人不好找,业委会备案机构推诿严重。)即使成立也无法实现每年一次大选,很容易出现物业和业委会同流合污,等于没有业委会。很多业主出租房子,不想维权,很多业主单身带孩子或是老人都怕事,怕物业欺压,物业只要吓唬就交钱了。

交停车费就是垄断。物业完全可以用电子记录型门杆感应器来实现业主的车自动起降。(小区里的车都记录在自动起降门系统里,如果有小区的车出入就自动打开)防止外来车进入小区,如果里面全满了,保安可以完全可以通过引导业主停车和禁止继续停车进入,但是如果物业确找理由非法收停车位费,就会出现单个业主很难和一个公司说理。

一方面国家建议小区成立业委会,一方面小区都是高层电梯楼,每家电梯楼卡扣只能上自己家,请问如何挨家挨户建议成立成立业委会?这几乎是不可能完成的任务。加上组织本身就是很难的事,组织这么多的人很是难上加难! 我觉的其一:街道办有带头指导的各个小区成立业主会的责任和义务,如果街道办不管,应该如何追究责任?这个得明确。 其二:小区业委会成立后最少应该每年大选一次,避免时间一长出现业委会和物业同流合污的问题。 其三:业委会成员必须有通用电梯卡扣,和各业主的手机号,建立业主微信群,并告诉所有业主业委会成员的姓名和电话号。有任何事项可以快速通知到位。 其四:小区有物业办公的地方,就应该有业委会办公的场所,每周或每月几号建立办公日。因为很多大爷大妈不会打电话很方便。 物业和业主的细则也该有,比如绿化的细节,用什么树,什么样的草坪,路灯几米一个,用什么样的灯泡,楼道用什么样的灯泡,电梯用什么样的灯泡,小区摄像 头用什么样的是不是高清夜视的,保安是不是可以敞怀,遛狗等。保安和收费员,清洁员的身份证和电话号码是不是业委员应该有备案,以防物业派流氓进入。

杭州有家小区物业是业主们自己成立的每平才0.5元。服务还特别到位。几年下来物业还有几百万存款。可见现在的物业收入有多暴利,还装委屈说不挣钱!物业在改革中法律应该体现和鼓励业主自建物业。这样可以提高物业服务水平。其实物业公司本身就该取缔,应该有垃圾清运公司,工作职能就是打扫楼道和道路卫生就可以,大家交卫生费就可以。社区服务站里有联系的电话,比如清洗地热的,通粪井的,擦玻璃的,配钥匙的,电梯服务站的,电梯保修等等的也必须在社区有统一登记。本着谁需要,谁弄坏的,谁拿钱。

现在的物业太黑严重影响小康社会的进程。在淘汰物业机制和方法上还太单一,几乎无法实施,改革迫在眉睫!

有人说那是因为业主不团结。要知道这么多业主团结是不可能的,因为没有人组织,就算组织也很难把所有业主团结起来,这明显就是物业法有问题的地方,使用巧利用的一招,叫责任推脱法。

笨想吧,一圈楼一年的扫地费清理垃圾费要几百万?甚至上千万?还有小区的广告费应该也不少。保洁员我们这一个月就1500元,一共4个保洁员,4线城市,本小区16个楼,每个楼4个单元。收费员3个每个人工资2000元每月。不要说保安费没算,保安基本就是打手,为了收停车位费设立的,一点用都没有。小区丢了很多次东西,还有人让外面流氓进来腿打断了,保安啥也没管,调视频录像还看不清。请问有啥用?物业派流氓进入很多次,声称小区被本物业买断了,你们业主就是在楼梯走也得花钱。太多了,伤心伤透了。大家想想跟抢劫有啥区别?大家可以算算账。每家最少物业费每年2000元。物业费本身没有这么多,就是还要在交单元门维护费,电梯费,公共照明费,最可笑是车库也要交物业费。等等等(一个楼就一个路灯)每层都是6角的大灯泡。小区里面到处广告栏,饮水机等公共区等进入小区都是要给物业钱的。还是那句,这小区是物业的还是业主的?难道是物业雇佣业主来住的?不要说你们一线城市的文员每月工资也得6000,那是文员不是保洁,据我所知北京每月挣1000多的人也多了去。

国务院很给力,今年2018年开始老百姓随便开物业公司在也不需要住建局审核了,说白了,没有住建局垄断了,你家物业不好,业主们可以自己集资可以成立物业公司,自己管理自己小区。

问题是能不能把你们小区的垃圾物业轰出去!出去!

创建于2018.

小区业主为什么不能自治?答案3:

没有任何规定业主不能自治自管小区!!“业主可以自治”答案是肯定的!!《物权法》,《物业管理条例》等法律法规都是用来保障业主合法权益的。业主的自我管理,自我服务是是受法律保护的。



新建商品房小区大部分是开发商委托物业管理。具备条件的 小区按照《物业管理条例》规定。召开业主大会成立了业主委员会,来选聘物业监督物业。业主委员会小区物业管理主要有以下模式

1.包干制:指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

2.酬金制:指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

3.自管模式

这里的第三种方式自管模式就是自己管理小区,自治自管。



自管的前提是开业主大会,选举业主委员会,授权业主委员会自管小区。



自管小区需要业主委员会有很强的执行力和团队合作精神;业主委员会成员要有时间有精力;当然业主整体素质也要跟的上,满足不了以上条件最好不要自治自管。

对于高层建筑来说牵涉的电梯,二次供水等专业性很强的设施设备。自治自管也需要聘用相应的专业人员参与,以保障业主生活安全便捷。

关注业主物业说,探讨小区治理新途径。

小区业主为什么不能自治?答案4:

看了好多关于物业有关的问答,发现一些问题,一,回答问题时光听见业主骂物业,多难听的都有,几乎听不到物业从业人员骂业主,其实回答问题的人里物业从业人员可不少。这说明部分业主素质有待提高。大家探讨问题时不该出口伤人 二,许多人有维权意识但不读书,国务院颁发的《物业管理条例》有些年了,可就是不看。 三,物业可以不要,有一半以上业主同意炒物业,物业企业就走了,这多好呀。为什么物业能留下来,物业行业能生存,是不是自己对物业行业有偏见呀?应该反思一下。 四,业主自治,成功并延续下来的,有几个小区?为什么行不通?低素质的业主太多,谁为他服务他抵毁谁。热心为大家服务的人可是就住在本小区呀,一千户的小区有百分之五的人没事造谣生事,那就是至少五十个人在小区里胡说,热心业主差不多就气晕了,气不晕家人也再不会让他干了。做物业需要能承爱较大心理压力,个别业主骂街,物业人员还在陪笑耐心解释,换成热心业主,早也急了。而且业主自治在专业技能和经验也远远不及物业企业专业。

小区业主为什么不能自治?答案5:

关于小区物业的自治,一个美好社区建设的梦想

我们在谈论西方国家的政府与公民的关系时,常常会说,他们啊就是我们小区物业呀!业主交了物业费给他们用来管理维护小区的种种公共事物,包括安全,因为做大了,所以还来协调业主们的经营活动等等。但是,美国总统奥巴马充其量就是物业的总经理,他哪里来的权力对业主发号施令啊?每一步都得遵守业主商量好的法律法规。

反过来说,小区物业-特别是业主自治的物业管理委员会,那是美国政府一样的社会存在啊!别提格调该是多高尚的了!我说啊,要想做好这样的业主自治的物业管委会,首先需要重新认知和定调,才有可能走上一条长治久安的可持续发展的道路。据说,美国人当初建国时,一拨来自全世界的不同种族文化的人在一起开会,吵了几个月才定下了最高的会议纪要,而这个会议定下的协议到现在还适用。

一个业主管委会,首先必然是一个社会信用存在。信用是什么?自不待言,管委会成员以及业主的信任,以及更大范围的社群,以及上级政府机关的信任。当然,目前在法律上没有什么障碍的前提下,具有合法性是它存在的基本生命保障。那么管委会自身内外的信用建设是最为重要的。这个信用实体的启动,活动空间得以拓展,活动自由度的强化,是这个实体的基本生命体征。下面就围绕这个空间,信用空间来谈如何才是本质的建设美好社区业主自治的梦。

以下图示意:


每一个社会存在,本质上都是一个信用存在。业主自治的管委会,它的信用存在的空间由上图示意的三维柱子来支撑与拓展。

一维:资金信用。是这个空间最重要的启动能量源。资金是抽象的基本信用,超越一切人性差异而共通,是这个空间的拓展的第一动力。因此,资金来源的保障是管委会建设的第一要素。资金来源,主要是两个渠道:业主缴费以及个别热心业主的捐助,政府等上级机构和社会机构的扶持。另外,管委会也可以由其他法律允许的范围内的经营创收,比如小区内业主的个人需要的服务收费,有的小区还有一楼的房屋可以作为经营性出租收取房租。

二维:业务开展的信用。这个是管委会自身在服务小区时展开的业务,小区服务内容说少不少,在业主感觉性价比非常高的情况下尽可能的开展业务,培养业主对管委会的感情和信任,以及业主和管委会的粘性。业主在外界工作和消费,夜晚回家休息,周末也有可能大人小孩都在家,管委会是由条件做一些社区型的活动,增进业主之间,以及管委会和业主之间的交流互动的。最重要的当然是为了信用的增长。

三维:文化理念信用。这一点,是当今社会建设最基本的缺口。我们的市民大众还普遍缺乏社会观念,以及共同体信任。我们基本上还停留在家庭亲友的小族群的信任圈子里,还有就是国家政府所铺设开的权力管制的信任。我们基本上还没有切身的体验感受,什么是社会?这个看不见也摸不着的社会是什么?它由什么构成?能为我们大家带来家和国所没有的,或者不同的服务是什么?社会存在是一个公众想象中的信用实体,社会建设在我们国家才刚刚起步。所以,这个三维的文化理念的建设,如果没有开启,小区的居民没有这个理念认同的化,相当于管委会没有空间可以站立起来做事。

因此,我的建议是,如果有机缘开展这个业主自治的管委会建设,等同与经营一家公司。首先要找到一批志同道合的业主来开会,文化理念上认同并相信这个事业的重大价值,有信心坚持构建业主的相互信任和协作。其次,对管委会能开展的所有工作进行规划,服务性的内容为的是培养业主信任和感情,收费性的业务是为了能维持经营。再次,也是这个信用实体最基础的,找到稳定的资金来源。

因篇幅限制,这个话题也没法展开,就此打住,只是提示说,必须如此这般的去考虑经营业主自治的管委会,才能找对了门路,幸运的化说不定就走出了一条对我们的公民社会建设有重大贡献的道路呢?

小区业主为什么不能自治?答案6:

当然能自制,不是说权利层面的,权利层面是物权法赋予的,只要业主按程序就行。题主的意思是业主自己来做物业管理,这里面的难点就很多。1,业主管理小区是兼职的,是义务奉献的,靠道德驱动,这很难持久;2,物业公司由业主监督履行合同义务,她是个公司法人,有法规、行业部门、政府监督管控,业主和业委会谁来监督,政府对群众群体得监督显然没有法律对企业的监督有效;3,物业管理的专业性还是比较强的,不光是扫地看门那么简单,还有很多服务上面的事情,采购的化现在的市场不那么成熟,比如委托清洁公司、绿化公司、电梯维保公司,即使选起了服务公司,业主也需要检查管理来控制品质,保证委托的公司履行好合同,相信我,质量控制绝对是专门的管理工作,需要专业人员,制度和督导体系。4、还有一点,业主和业主之间利益是交错的,不一定都能达成一致,都能以法律为基本要求,比如前两天看到的,某小区业委会执行的业主不收物业费,租住户加倍收取,这就侵害了租房子的业主权益。

还有一些原因就不赘述了,业主自己来做物业的工作,想法很美好,开始大家都会很热情很公义,但架不住时间长了就很难坚持了,毕竟业主都有自己的工作生活,如果业主专职做这件事,那他其实也就是物业公司了,

小区业主为什么不能自治?答案7:

可以自治,但很难,特别是老旧小区,人员复杂,碰到一成很麻烦的人就难了。我们小区最早是开发商的物业,做了五年,一直有不交费的。物业费只能收上来六七成,经营不下去了,后来他们主动撤场,其实也是要挟业主不提供服务,搞乱小区。然后把物业公司卖给了当地的一个厉害的角,类似混混的那种,因为物业公司很多人层次并不高,也没有什么管理经验,做了一年,被业主们炒了,现在是自治。自治也有不少问题,一样会碰到不讲理的业主,各种各样理由不交钱。现在小区就在打官司催物业费。所以,自治不容易,要寻到一个有经验能吃苦,协调沟通能力好的人管理,不然还是会失败告终。

小区业主为什么不能自治?答案8:

因为很多人把物业管理看的太简单了,打个比方吧,大家去饭店吃饭,很多人只会关心这家店的生意如何的好,而没有几个人去关心生意以外的事情。物业管理也一样,很多人都认为雇几个保安,找几个保洁就可以了,实际上和他们想的相差太远了,和供电局,自来水公司,电梯维保单位,绿化,房屋维保单位,高层二次加压,配电,等等等等很多单位的对接工作,就业委会那几个人能完成吗?再说别以为业委会的是真能为大家办事,俗话说无利不起早,说是为大家,其实都是觉得物业是一块肥肉,都盯上了

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